Как сдать квартиру в аренду и не нарушить закон

У вас есть в собственности уютная квартирка и вы хотите сдать ее в аренду? Что нужно предусмотреть перед тем, как отдать ключи новому квартиранту, мы собрали в этой статье.


Если у вас есть в собственности квартира, которая стоит пустой, то самый лучший вариант – сдать жилье в аренду. Однако для собственной безопасности и сохранности имущества сдавать нужно официально, не пытаясь уклоняться от налогов.
 

Почему сдавать лучше официально?

Налог за сдачу жилья в аренду составляет 13 % от получаемого дохода, то есть вам придется уплачивать точно такой же налог, как и на работе – стандартный НДФЛ. Если же вас уличат в уклонении от налога, то платить придется больше – вместе со штрафами, которые уже неприятны сами по себе, нужно будет отдать около 20 % от всего дохода. 

В то же время, если вы планируете сдавать квартиру официально, то можете сразу же включать потенциальный налог в стоимость. Все, кто продают нам товары, не стесняются включать в стоимость НДС, так почему же, сдавая собственное жилье в аренду, вы должны платить налог из собственного кармана? 

Следующий важный момент – это ваша безопасность и целостность вашего имущества. Заключая официальный договор, вы можете потребовать предоставление паспортных данных, данных о банковском счете, с которого будет происходить оплата. Если вдруг арендаторы окажутся недобросовестными людьми, то вам гораздо проще будет найти их самостоятельно или через полицию.

Важнейшим документом, подтверждающим аренду, является договор. И это далеко не просто бумажка. В договоре вы можете заранее прописать условия, которые позволят вам не волноваться о порче мелкого имущества. Это абсолютно нормально повредить что-то незначительное, когда долго живешь в квартире. В своих собственных домах мы можем случайно поцарапать стекло на шкафу, повредить ручку двери, сломать механизм у дивана. От таких мелких бытовых убытков вас спасет такой пункт в договоре, как залог.

Также в договоре можно описать все имущество, его состояние, приложить к договору фотографии, где будут запечатлены ваши новые белые шкафы. Потом, опираясь на договор, можно требовать компенсацию, если ваши жильцы окажутся нерадивыми хозяевами. 

Ну и, конечно, нельзя не сказать о том, что если вы сами пытаетесь обойти закон, то обмануть в конечном итоге могут и вас. Если вы просто отдадите ключи неким лицам, то в дальнейшем вас могут ждать неприятные сюрпризы: например, окажется, что ваши арендаторы пересдали квартиру совершенно другим людям.

 

Условия для легальной сделки

Так что же нужно, чтобы по закону сдать квартиру? 

Для начала расскажем, что нужно прописать в договоре:

1. Согласие всех собственников жилья.
2. Все данные об имуществе, которое вы сдаете.
3. Сумму оплаты и порядок ее внесения.
4. Срок действия договора.
5. Имена и данные тех, кто будет проживать с нанимателем в вашей квартире. 
6. Указание, что ремонт помещения является обязанностью нанимателя.

Обязательно нужно подписать акт приема-передачи в дополнение к договору. Договор лучше заключить в двух экземплярах, которые будут обладать равной юридической силой. 

Расскажем о нескольких требованиях для законной аренды более подробно. 

Если вы не единственный собственник квартиры, то необходимо получить согласие всех остальных собственников, которым исполнилось 14 лет.

Предмет договора – квартиру нужно описать как можно более подробно. Самый верный способ описания – это адрес и кадастровый номер квартиры. В дополнение к этим обязательным данным можно указать и то, с каким имуществом вы сдаете квартиру и в каком оно находится состоянии. Эти сведения уже можно перенести в приложение к договору.

Обязательно в самом договоре установите сумму оплаты за квартиру и порядок ее внесения. Здесь также следует принять во внимание, что способа оплаты существует два: наниматель может оплачивать коммунальные услуги самостоятельно или вносить плату вам, а вы уже будете платить по счетам самостоятельно. Учитывать это стоит из-за налога: если коммунальные платежи оплачиваются жильцом самостоятельно, то вы будете платить меньшую сумму налога, а если же коммунальные платежи проходят через собственника, то они включаются в общий доход, получаемый от квартиры, и с них тоже придется платить налог в бюджет государства. 

Приведем пример.

Вы сдаете квартиру за 30 тысяч рублей. В договоре прописано, что коммунальные платежи в стоимость не включены. Таким образом, ваш доход составит в месяц 30 000 рублей и уплатить налога необходимо будет на сумму 3900 рублей.

Если же вы сдаете квартиру за 30 000 рублей и по договору у вас указано, что коммунальные платежи составляют 10 000 рублей, то налог выйдет уже на 5200, так как все 40 000 уже считаются вашим доходом. 

Срок действия договора тоже очень важная вещь и стоит хорошенько подумать, прежде чем его устанавливать. Нельзя сдать помещение по найму более чем на 5 лет, а также права нанимателей будут разниться, если заключить договор менее или более чем на год. 

Стоит также подписать акт приема-передачи. Мало заключить договор, ведь его можно просто не исполнить. Поэтому для доказательства того, что наниматель действительно въехал в квартиру, получил свои ключи и может теперь там спокойно жить, служит как раз акт приема-передачи. 

 

Можно ли все-таки сдавать квартиру посуточно?

Когда с основными моментами мы разобрались, теперь можно перейти и к частностям. 

Многие люди хотят снять квартиру на сутки или на несколько дней, чтобы, к примеру, посетить новый город или приехать в гости к родственникам, которые в своем доме разместить их не могут. 

Однако здесь имеются свои тонкости. Сдать квартиру посуточно можно, как и можно заключить договор краткосрочной аренды. Однако данный договор не должен иметь в себе признаки оказания гостиничных услуг. С 2019 года принят закон, который запрещает размещать хостелы в жилых домах. Получается, что сдавать квартиру нескольким лицам одновременно уже нельзя. 

 

Заключение

Своей собственностью лучше распоряжаться с умом и извлекать из нее выгоду, а не терпеть убытки. В конечном итоге каждый сам решает, что делать со своим имуществом, кому его сдавать, каким образом, сдавать ли вообще. Но если вы решили все же сдать квартиру в аренду, то лучше воспользоваться помощью профессионалов. Так вы сможете сделать сделку безопасной, а условия аренды – максимально выгодными для себя.